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1. Diskriminierung bei der Wohnungssuche

Können wir uns bei der Wohnungssuche gegen Diskriminierung wehren?

Nein. Bei der Anbahnung zivilrechtlicher Verträge schützt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) nicht generell vor Benachteiligungen aus Gründen der sexuellen Identität, sondern nur bei unpersönlichen Geschäften und bei privatrechtlichen Versicherungen (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 und 2 AGG).

Als unpersönliche Geschäfte gelten „Massengeschäfte“, die typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen und Geschäfte, bei denen das Ansehen der Person nach der Art des Schuldverhältnisses eine nachrangige Bedeutung hat und die zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG).

Ergänzend bestimmt § 19 Abs. 5 AGG, dass das Benachteiligungsverbot auf zivilrechtliche Schuldverhältnisse keine Anwendung findet, „bei denen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Parteien oder ihrer Angehörigen begründet wird. Bei Mietverhältnissen kann dies insbesondere der Fall sein, wenn die Parteien oder ihre Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen. Die Vermietung von Wohnraum zum nicht nur vorübergehenden Gebrauch ist in der Regel kein Geschäft im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet.“

Deshalb können sich Lesben und Schwule nicht auf das AGG berufen, wenn ihnen Vermieter erklären, dass sie nicht an Homosexuelle vermieten. Anders dagegen, wenn sich ein Restaurant weigert, die Hochzeitsfeier von Lebenspartnern auszurichten, obwohl dort laufend solche Feiern stattfinden. Denn das Restaurant richtet die Feiern in einer "Vielzahl von Fällen" aus und wer jeweils heiratet hat dabei nur nachrangige Bedeutung (LG Köln, Urt. v. 13.11.2015 - 10 S 137/14; NJW 2016, 510).

2. Vertragsabschluss

Felix und Andreas sind noch nicht verpartnert, sind aber seit einem Jahr ein "Paar" und möchten zusammenziehen. Felix hat es übernommen, eine gemeinsame Wohnung zu suchen. Während der Wohnungsbesichtigung überreicht ihm der Vermieter einen "Selbstauskunftsbogen", in welchem nach dem Mit-Einzug weiterer Personen gefragt wird. Da Felix befürchtet, dass der Vermieter die Wohnung nicht an ein schwules Paar vermieten wird, gibt er an, die Wohnung alleine beziehen zu wollen. Der Mietvertrag wird daraufhin von Felix und dem Vermieter unterzeichnet. Zwei Wochen später zieht Felix zusammen mit Andreas in die Wohnung ein.

Hier hatte der Vermieter explizit nachgefragt und eine falsche Antwort erhalten. Er kann deshalb den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten mit der Folge, dass dieser als nicht abgeschlossen gilt. Felix und Andreas müssten dann die Wohnung wieder verlassen. Hätte der Vermieter jedoch von Felix keinerlei Auskünfte verlangt, so bliebe ihm die Möglichkeit der Anfechtung verwehrt. Der Mietvertrag behielte seine Gültigkeit.

Felix und Andreas haben sich gemeinsam auf Wohnungssuche begeben. Der Vermieter erklärt ihnen, er werde ihnen die Wohnung nur überlassen, wenn sie beide den Mietvertrag unterschreiben.

Es macht einen erheblichen Unterschied, ob beide zusammen oder nur einer von ihnen Vertragspartner wird. Nur der Vertragspartner kann vom Vermieter die Überlassung der Wohnräume fordern oder die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten verlangen. Umgekehrt kann der Vermieter nur von ihm die Miete einfordern.

Grundsätzlich gilt: Mieter ist, wer im Mietvertrag ausdrücklich als solcher benannt ist und den Vertrag unterschrieben hat und zwar eigenhändig.

Werden zwar beide Partner als Mieter aufgeführt, wird der Vertrag aber nur von einer Person unterschrieben, ist der Mietvertrag grundsätzlich nur mit der unterzeichnenden Person zustande gekommen. Will ein Mieter den Mietvertrag stellvertretend auch für seinen Partner unterschreiben, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden (BGHZ 176, 301).

Wird andererseits nur ein Partner als Mieter aufgeführt, der Vertrag aber von beiden unterschrieben, so besteht der Mietvertrag nur mit der im Vertrag ausdrücklich genannten Person.

Felix und Andreas wollen beide Vertragspartner werden. Ihre Namen werden in die Vertragsurkunde aufgenommen, die sie beide unterschreiben.

Jeder von den beiden hat nun alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag. Deshalb kann die Vermieterin auch von jedem einzelnen allein die Zahlung der gesamten Miete verlangen.

Ein paar Tage nach Vertragsschluss verlangt der Vermieter von Andreas die Zahlung der ersten Monatsmiete. 

Dieser kann nicht einwenden, er müsse nur für die Hälfte der Miete aufkommen. Er muss den ganzen Betrag zahlen. Wenn beide Mieter sind, haften sie für die Miete als Gesamtschuldner. Das heißt, jeder von ihnen muss den ganzen Betrag zahlen, der Vermieter kann ihn aber nur einmal verlangen. Bis zur Zahlung der gesamten Miete bleiben beide verpflichtet (§ 421 BGB). Im Verhältnis zueinander sind sie natürlich zu gleichen Anteilen verpflichtet. Deshalb kann derjenige, der die Miete zahlt, von dem anderen die Zahlung der Hälfte der Miete verlangen (§ 426 BGB)

2. Einzug der Partnerin oder des Partners

Susanne bewohnt eine geräumige Mietwohnung in Mannheim. Sie geht mit Petra eine Lebenspartnerschaft ein. Petra wohnte bisher in Köln, möchte nun aber ihr Leben zusammen mit Susanne in Mannheim verbringen. Susanne fragt sich, ob sie ihren Vermieter für den Einzug Petras in ihre Wohnung um Erlaubnis bitten muss.

§ 540 BGB bestimmt, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. "Dritter" ist grundsätzlich jeder mit Ausnahme der in dem Mietvertrag aufgeführten Mieter.

Kein "Dritter" sind die nächsten Angehörigen des Mieters und Besucher. Zu den Angehörigen gehören insbesondere der Ehegatte oder Lebenspartner, die Kinder, die Stiefkinder und die Enkel sowie gegebenenfalls die Eltern und bei kranken und pflegebedürftigen Mietern die Pflegepersonen (BGHZ 157, 1; BGH, NJW 2013, 2507).

Susanne braucht deshalb keine Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Sie muss dem Vermieter lediglich mitteilen, dass ihre Lebenspartnerin in die Mietwohnung eingezogen ist.

Anders dagegen, wenn Susanne und Petra nicht verpartnert wären. Partner, die nicht verheiratet oder verpartnert sind, gelten als "Dritte" i.S.v. § 540 BGB. Der Mieter einer Wohnung bedarf daher der Erlaubnis des Vermieters, wenn er seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen will. Der – auf höchstpersönlichen Motiven beruhende und deshalb nicht näher zu begründende – Wunsch des Mieters, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, reicht in aller Regel aus, um ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten in die Wohnung darzulegen. Die Erlaubnis kann der Vermieter nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nur versagen, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch die weitere Person für ihn, etwa wegen einer Überbelegung der Wohnung, unzumutbar ist (BGHZ 157, 1).

Allerdings gilt dies nur, wenn das „Interesse" an der Aufnahme des Lebensgefährten in die Mietwohnung eindeutig nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Dies führt immer dann zu Problemen, wenn auf Grund des geringen Abstands zwischen dem Mietvertragsabschluss und der Aufnahme des Lebensgefährten die Vermutung nahe liegt, dass die Aufnahme von vorne herein geplant war und nur deshalb verschwiegen wurde, weil der Mieter mit dem Widerstand des Vermieters rechnete.

Der Vermieter bleibt hart und verweigert die Erlaubnis. Petra zieht trotzdem in die Wohnung von Susanne ein. Darauf reagiert der Vermieter mit einer fristlosen Kündigung.

Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor oder nimmt er einen "Dritten" in die Wohnung auf, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt (BGH, NJW 2011, 1065)

3. Trennung und Aufhebung: Wer darf in der Wohnung bleiben?

Wenn sich die Lebenspartner nicht mehr vertragen, darf der eine den anderen nicht einfach aus der Wohnung aussperren (Auswechseln des Türschlosses), sondern muss, wenn sich die Partner über die weitere Benutzung der Wohnung nicht einigen können, das Familiengericht anrufen.

Zur Wohnungszuweisung, wenn ein Lebenspartner sich trennen will oder sich bereits getrennt hat, siehe hier. Die Entscheidung des Familiengerichts gilt nur für die Zeit der Trennung und verliert mit der Rechtskraft des Aufhebungsurteils automatisch ihre Wirksamkeit.

Für die Zuweisung der Wohnung nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft verweist § 17 LPartG auf die entsprechenden Regelungen für Ehegatten in § 1568a BGB. Siehe dazu die Ausführungen in der letzten Hälfte des Abschnitts "Hausratsverteilung und Wohnungszuweisung".

Bei Lebensgefährten, die nicht verpartnert sind, findet das Lebenspartnerschaftsgesetz natürlich keine Anwendung. Eine gerichtliche Wohnungszuweisung scheidet damit aus.

Hier kommt es entscheidend darauf an, ob beide Lebensgefährten Parteien des Mietvertrages waren oder nicht.

Waren sie beide Vertragsparteien, müssen sie in Absprache mit dem Vermieter selbst bestimmen, wer von ihnen das Mietverhältnis in Zukunft alleine fortsetzen soll. Können sie sich nicht einigen, bleibt ihnen nur die gemeinschaftliche Kündigung. Die Zustimmung zu einer solchen kann der eine notfalls vom anderen per Klage erzwingen.

Ist nur einer Mieter oder Eigentümer der Wohnung, muss im Falle der Trennung natürlich der andere die Wohnung verlassen. Der Mieter oder Eigentümer darf den anderen aber nicht einfach aussperren, sondern muss gegen ihn ein Räumungsurteil erwirken und mit der Vollstreckung einen Gerichtsvollzieher beauftragen.

Gegen unzulässige Eigenmacht (Auswechseln der Türschlösser) kann der andere eine einstweilige Verfügung erwirken.

4. Muss ich ausziehen, wenn mein Partner stirbt?

Dorothee und Judith wohnen zusammen mit den zwei Söhnen von Dorothee in einer Mietwohnung. Eines Tages kommt Dorothee durch einen tragischen Autounfall zu Tode.

Wenn Dorothee und Judith beide Mieterinnen waren und einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, wird der Mietvertrag kraft Gesetzes mit Judith fortgeführt, und zwar gleichgültig, ob die beiden verpartnert waren oder nicht. Eine besondere Erklärung von Judith ist nicht erforderlich. Die Kinder treten nicht in das Mietverhältnis ein. Judith kann den Mietvertrag binnen eines Monats mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen (§ 563a BGB).

Wenn nur Dorothee Mieterin war und beide einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, wird das Mietverhältnis kraft Gesetzes mit Judith fortgeführt. Wenn die beiden verpartnert waren, treten die Kinder nicht in das Mietverhältnis ein. Wenn die beiden nicht verpartnert waren, tritt Judith zusammen mit den Kindern in das Mietverhältnis ein (§ 563 BGB). 

Der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes. Die in den Mietvertrag eintretenden Personen können binnen eines Monats erklären, dass sie den Mietvertrag nicht fortsetzen wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Dorothee war, als sie starb, noch zwei Monatsmieten schuldig gewesen.

Der Vermieter kann sich zur Begleichung der Schuld wahlweise an die Erben von Dorothee oder an Julia wenden. Verlangt er von Julia Zahlung, kann diese von den Erben entsprechenden Ersatz verlangen. Sie kann jedoch nicht den Vermieter an die Erben verweisen und selber die Zahlung verweigern (§ 563b Abs. 1 BGB)

5. Ich bin selbst Vermieter. Kann ich meinem Mieter kündigen, wenn ich die Wohnung für meinen Lebenspartner/-gefährten brauche?

Felix und Andreas haben sich verpartnert. Felix ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, in dem er selbst wohnt. Die anderen Wohnungen sind vermietet. Die beiden wollen nicht zusammenziehen, sondern Andreas soll eine der Mietwohnungen im Haus von Andreas beziehen.

Der Vermieter darf den Mietvertrag über eine Wohnung nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist nicht zulässig (§ 573 Abs. 1 BGB).

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (Lebensgefährte) benötigt (§ 573 Abs. 1 BGB). Nach § 11 Abs. 1 LPartG gelten Lebenspartner als „Familienangehörige“ ihrer Partner. 

Felix kann deshalb die Mietwohnung, in die Andreas einziehen soll, wegen "Eigenbedarfs" kündigen. Allerdings reicht eine Kündigung mit dem bloßen Hinweis "wegen Eigenbedarf" nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter dem Mieter genau mitteilen, für wen und warum er die Wohnung braucht (§ 573 Abs. 3 BGB).

Wenn Felix und Andreas nicht verpartnert sind, sind sie keine "Familienangehörigen". Felix kann dann eine der Mietwohnungen in seinem Haus für Andreas nur kündigen, wenn sie schon zusammengewohnt haben und meinen, dass es für ihre Beziehung besser sei, sich räumlich zu trennen; denn dann gehört Andreas zum Haushalt von Felix.

Dagegen kann der Mieter nicht einwenden, dass die Wohnung von Felix so groß sei, dass Andreas dort ohne weites einziehen bzw. wohnen bleiben könne. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist grundsätzlich anzuerkennen, es sei denn, es liegt Rechtsmissbrauch vor. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (BGHZ 204, 216).

Wenn Felix und Andreas geltend machen, getrennte Wohnungen seien für ihre Partnerschaft besser, weil sie beide Räume bräuchten, in die sie sich zeitweise zurückziehen und allein sein können, ist das nicht rechtsmissbräuchlich.

Der Mieter kann einer Eigenbedarfskündigung, die nicht missbräuchlich ist, nur widersprechen, wenn sie für ihn, einen Familienangehörigen oder einem sonstigen Angehörigen seines Haushalts (Lebensgefährte) eine besondere Härte darstellt (§ 574 Abs. 1 BGB). Ein solcher Widerspruch muss gemäß § 574b BGB schriftlich spätestens zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.